Nous commençons notre article avec une mauvaise nouvelle, et oui depuis du 17 Octobre 2016, le système de calcul d’emprunt a changé.  Le gouvernement fédéral a décidé de modifier le taux de qualification pour un prêt hypothécaire assuré, à savoir le montant qu’il est possible d’emprunter pour acheter une habitation.

En conséquence, plutôt que de prendre le taux négocié à la banque, qui est en ce moment d’environ 2,4 % pour un taux fixe de cinq ans, le calcul du montant prêté s’effectue dorénavant avec le taux de 4,64 % correspondant au taux de la banque centrale du Canada. La mesure s’applique, quel que soit le terme du prêt (2, 3, 5 ans) ou si le taux d’intérêt est fixe ou variable dès que l’apport est inférieur à 20 % du montant emprunté.

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Conséquences

– Le pouvoir d’achat des acheteurs est réduit d’environ 20 %. La baisse se situe normalement entre 50 000 $ et 100 000 $, selon le prêt.
– Une famille qui a un revenu de 100 000 $ pouvait se qualifier vendredi dernier pour une maison à 450 000 $. Depuis lundi, le montant du prêt possible est descendu à 350 000 $ selon    les calculs d’Hypotheca, un courtier en immobilier
– La moitié des nouveaux acheteurs ne pourront sans doute pas acheter une habitation au montant qu’il croyait, selon Hypotheca.

Qui sera touché

– Les nouvelles règles ne touchent que les prêts hypothécaires dont la mise de fonds est inférieure à 20 %. Ces prêts doivent être assurés par la SCHL ou par l’un des deux autres assureurs privés, soit Genworth ou Canada Guaranty.
– La mesure touche surtout les premiers acheteurs, qui sont plus nombreux à ne pas avoir 20 % de mise de fonds.
– Les couples qui se séparent pourraient aussi être affectés, notamment si un conjoint veut racheter la partie de l’autre, par exemple.

Le système de crédit pour l’achat d’un bien.

Nous parlons de uniquement de notre cas. Nous constatons que le système et bien différent. Afin de savoir à quoi nous avons droit pour faire l’acquisition d’un bien, nous prenons donc rendez-vous d’abord chez notre banque (Desjardin), un jour en semaine à 18h30. Nous montrons nos documents et comme tous nos comptes sont chez eux c’est bien plus simple et rapide. Moi comme je suis travailleur autonome les conditions sont donc différentes, mais visiblement ce n’est pas un problème. Olivia est salariée dans une compagnie d’informatique. Elle regarde donc nos ressources,  et nous annonce ce que nous pouvons avoir…finalement au bout seulement 9 mois de présence sur le territoire canadien, nous pouvons avoir un crédit pour l’achat de notre maison. Ce qui nous a le plus étonné : aucun frein lié à l’âge, j’ai 53 ans et je sais qu’en France c’est fini pour faire un emprunt sur 25 ans. Ensuite, nous allons voir un courtier histoire de voir si nous pouvons avoir plus, nous obtenons un rendez-vous très rapidement et présentons notre dossier qui est très complet, et là pas de problème pour l’achat de notre bien…étant travailleur autonome, il suffit simplement de souscrire une assurance plus importante. Ce qui nous surprend c’est que tout est possible. Nous avons décidé d’attendre Mars 2017 car notre enveloppe sera plus importante pour trouver le bien qui nous ressemble.

Nous devenons des chasseurs de maisons

Avant de nous lancer, nous devons tenir compte de certains paramètres, ce qui réduit déjà considérablement notre périmètre de recherche.

– Florent est au Cegep, il rentre en bus à la maison, il faut donc que la maison soit accessible par le réseau de bus.
– Alizé souhaite rester à l’Ecole du Phare.
– Olivia a la chance de rentrer tous les midis à la maison et souhaite que cela continue.
– En hiver, il faut prévoir d’attendre le bus scolaire, sous la neige par -20 voir moins…
– Le déneigement des routes, selon les artères où l’on se situe le déneigement municipal varie.
– Et enfin moi…rien de spécial car je suis sur place !

Nous connaissons donc notre rayon d’action. En route avec notre voiture, la Go Pro et nous devenons des “chasseurs de maisons”, nous visitons tous les lieux et nous sélectionnons des biens, procédons aussi à des éliminations en tenant compte de tous nos critères tout en faisant de nouvelles découvertes durant nos recherches.

Les annonces

Nous regardons les annonces sur internet de particuliers et des agences, ce qui est très pratique c’est d’avoir l’adresse du bien, ce qui permet de s’y rendre avant d’envisager de visiter. Ensuite il suffit de prendre contact avec l’agence pour un rendez-vous.
Dans les annonces il y aussi des informations intéressantes.

Coûts et évaluation

Annonce d’un bien :
Quartier résidentiel recherché! Superbe maison 2 étages sise sur ± 1.9 acre de terrain boisé et privé! 10 pièces bien éclairées, cuisine/salon/salle à manger et salle familiale à aire ouverte. Près de tout… 5 min. Université Sherbrooke, 15 min. Magog, Lennoxville, Bishop et BCS. Faut voir! Superbe terrain de 82 764 pieds carrés situé dans un quartier recherché près de tous les services.
Prix de la maison : 259 000 $ – Evaluation municipale : 294 300 $

Taxes

– Municipale (2016) 2880,00 $
– Scolaire (2015) 877,00 $
Total 3757,00 $

Évaluation municipale (2016)

– Terrain 99 500,00 $
– Bâtiment 197 800,00 $
Total 294 300,00 $

Le calcul du crédit ne tient pas compte que du prix du bien, ce qui pèse dans la balance sont les taxes ( Municipales et scolaires) ainsi que l’énergie, donc en faisant le calcul il est impératif de les inclure.

Le calcul de la taxe municipale se fait à partir de l’évaluation municipale, plus l’évaluation est haute plus la taxe sera élevée.
La taxe municipale est calculée par la ville, c’est un évaluateur qui vient tous les 3 ans. Il fait une estimation du terrain et de la maison.

Ce qui était exceptionnel il y a quelques années est en train de devenir la norme à Québec. De plus en plus de maisons unifamiliales et une majorité de condos se négocient désormais sous l’évaluation municipale.

L’entrée en vigueur du nouveau rôle d’évaluation le 1er janvier dernier, qui a fait gonfler la valeur moyenne des maisons de 8,3 % et des condos de 4,8 %, est en grande partie responsable de la nouvelle dynamique qui s’est installée.

«Avant, la règle était plutôt que les prix du marché étaient plus élevés que les valeurs inscrites au rôle. Maintenant, c’est en train de devenir la norme que les prix soient un peu en dessous de l’évaluation municipale», résume Paul Cardinal, directeur du service analyse du marché à la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).
Source lejournaldequebec